Najem krótkoterminowy – zalety i wady. Najem krótkoterminowy mieszkań ma z pewnością wiele zalet. Do najważniejszych należą z pewnością znacznie wyższe przychody z najmu krótkoterminowego w porównaniu z najmem długoterminowym. Daje to również możliwość okresowego wykorzystania mieszkania przez właściciela, co jest bardzo Operator – Nadmorskie Centrum Nieruchomości Komercyjnych Tomasz Stefański, w skrócie NCNK ul. Gdańska 25, 82-103 Stegna, NIP: 5832895547, REGON: 221019681, rezerwacje@ncnk.pl , tel. 530 330 970, zawierający z Klientem umowę o najem krótkoterminowy Apartamentu oferowanego do wynajmu przez Nadmorskie Centrum Nieruchomości Komercyjnych. Faktura bez podania numeru NIP dla klientów prywatnych - kiedy można ją wystawić? Faktura na rzecz osoby prywatnej wymagana jest w dwóch przypadkach. Pierwsza występuje, gdy podatnik korzysta ze zwolnienia z kasy fiskalnej i każdą sprzedaż dokumentuje fakturą przychodową. Taka faktura wymagana jest również w przypadku, gdy klient Faktura prosta Jak wystawić fakturę prostą? Jak szybko wystawić fakturę za usługi? Jak ustawić parametry faktury? » zobacz. Faktura uproszczona Co to jest faktura uproszczona? Kiedy paragon do 450 zł jest fakturą? Co to jest paragonofaktura? » zobacz. Faktura w obcym języku Jak wydrukować fakturę po angielsku, niemiecku albo w . Obowiązek podatkowy z tytułu najmu powstaje na zasadach szczególnych. Decyduje o tym zasadniczo data wystawienia faktury, gdy jest wystawiona terminowo. Opóźnienie w tym zakresie nie przesuwa daty powstania obowiązku podatkowego. Natomiast faktura wystawiona przedwcześnie skutkuje automatycznie koniecznością rozpoznania obowiązku podatkowego. Należy o tym pamiętać, decydując się na ten krok, szczególnie gdy najem nie korzysta ze zwolnienia. W przypadku świadczenia na terytorium kraju usług najmu, dzierżawy, leasingu lub umów o podobnym charakterze (dalej usługa najmu) obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury. Reguła ta nie dotyczy usług najmu, do których stosuje się przepisy art. 28b ustawy, stanowiących import usług (art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b) ustawy o VAT). Powiązanie momentu powstania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług z chwilą wystawienia faktury ma jednak zastosowanie wyłącznie wtedy, gdy faktura została wystawiona w obowiązującym terminie. Jeżeli podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury. Gdy nie określono tego terminu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminu płatności. Dla usług najmu termin wystawienia faktury wyznacza art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT. Według tych regulacji fakturę wystawia się nie później niż z upływem terminu płatności. W konsekwencji, jeżeli fakturę sporządzono terminowo, obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług powinien być rozpoznany z chwilą jej wystawienia. Polecamy: Najnowsze zmiany w VAT. Sprawdź! Polecamy: Praktyczny przewodnik po zmianach w VAT. Sprawdź! Polecamy: AKADEMIA VAT z Radosławem Kowalskim (od 30 sierpnia do 10 września) – Cykl 3 webinariów: 8 wybranych zmian w VAT - praktyczny przegląd dla księgowych, Split payment, Biała lista podatników VAT 1. Nieterminowo wystawiona faktura a data powstania obowiązku podatkowego dla usług najmu Jeżeli faktura zostanie sporządzona z opóźnieniem lub podatnik w ogóle jej nie wystawi, obowiązek podatkowy powstaje w dacie upływu terminu płatności. 27 grudnia 2017 r. podatnik VAT wynajął swój lokal użytkowy. Umowę zawarto od 1 stycznia 2018 r. Zgodnie z umową najemca (również podatnik VAT) powinien opłacać czynsz najmu za okresy miesięczne, z góry do 15 dnia każdego kolejnego miesiąca. W przypadku czynszu najmu za styczeń 2018 r. wynajmujący wystawił fakturę z opóźnieniem, dopiero 4 lutego 2018 r., gdy otrzymał od najemcy zapłatę czynszu za ten miesiąc. Faktura została ujęta przez wynajmującego w rozliczeniu podatku od towarów i usług za luty 2018 r. W przedstawionej sytuacji nieterminowe otrzymanie zapłaty czynszu najmu nie przesuwa momentu powstania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług. Obowiązek podatkowy powstał 15 stycznia 2018 r. Ujęcie tej faktury w rozliczeniu za luty 2018 r. wymaga sporządzenia deklaracji korygującej VAT-7 za styczeń 2018 r., w której należy uwzględnić wartości z faktury, oraz za luty 2018 r., w której fakturę niezasadnie wykazano. Ponadto korekta deklaracji za styczeń 2018 r. może się wiązać z obowiązkiem zapłaty odsetek za zwłokę od zaległości podatkowych. Wystawienie faktury z opóźnieniem nie wpływa tym samym na przesunięcie terminu rozpoznania obowiązku podatkowego. 2. Wcześniejsze wystawienie faktury a termin powstania obowiązku podatkowego dla usług najmu Wcześniejsze sporządzenie faktury skutkuje jednak przyspieszeniem chwili powstania obowiązku podatkowego w VAT. Powiązanie obowiązku podatkowego z upływem terminu płatności dotyczy bowiem tylko tych sytuacji, kiedy faktury nie wystawiono w obowiązującym terminie. Warto ponadto zaznaczyć, że w przypadku faktur dokumentujących świadczenie usług najmu ustawodawca określa wyłącznie najpóźniejszy termin, w którym faktura powinna być wystawiona. Moment ten wyznacza upływ terminu płatności za usługę. Przepisy ustawy o VAT nie zawierają natomiast unormowań w zakresie najwcześniejszego terminu, w jakim można sporządzić taką fakturę. Regulacje art. 106i ust. 7 pkt 1 ustawy o VAT zawierają wprawdzie zastrzeżenie, że faktury nie mogą być wystawione wcześniej niż 30 dnia przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi. Zasady tej nie stosuje się jednak do wystawiania faktur dokumentujących usługę najmu, jeżeli faktura zawiera informację, jakiego okresu rozliczeniowego dotyczy. Nie ma w tym przypadku zastosowania zasada, że faktury nie mogą być wystawione wcześniej niż 30 dnia przed otrzymaniem, całości lub części zapłaty. Przepis ten, odnoszący się do tzw. faktur zaliczkowych, nie dotyczy bowiem usług najmu, w przypadku których otrzymanie przed wykonaniem usługi całości lub części zapłaty nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w VAT. Wystawianie ze znacznym wyprzedzeniem faktur dokumentujących świadczenie usług najmu jest zatem prawidłowe, o ile zawierają one informację, jaki okres rozliczeniowy obejmują. Należy jednak pamiętać, że takie wcześniejsze wystawianie faktury każdorazowo będzie się wiązało z koniecznością rozpoznania obowiązku podatkowego z tytułu usługi wykazanej na fakturze. 12 lutego 2018 r. Jan Kowalski wynajął swój lokal użytkowy. Umowę zawarto od 1 marca 2018 r. Zgodnie z umową najemca (będący również podatnikiem VAT) powinien opłacać czynsz najmu za okresy miesięczne, z góry do 10 dnia każdego kolejnego miesiąca. 10 marca 2018 r. wynajmujący wystawił trzy faktury obejmujące świadczenie usług najmu za okres marzec–maj 2018 r. i przekazał je w tym dniu najemcy. W fakturach wskazano okresy rozliczeniowe, które obejmują te faktury, i podano terminy płatności. W takiej sytuacji wynajmujący był uprawniony do wcześniejszego wystawienia faktur. Jednoczesne wystawienie trzech faktur 10 marca 2018 r. skutkuje powstaniem w tym dniu obowiązku podatkowego za trzy kolejne okresy rozliczeniowe, czyli marzec, kwiecień, maj 2018 r. Termin rozpoznania obowiązku podatkowego jest wówczas wyznaczany datą wystawienia faktury. Wynajmujący będzie zatem obowiązany do ujęcia wartości wynikających ze wszystkich tych faktur już w rozliczeniu za marzec 2018 r. Najemca będzie z kolei uprawniony do dokonania na ich podstawie odliczenia podatku naliczonego, w rozliczeniu za marzec 2018 r. lub za jeden z dwóch kolejnych okresów rozliczeniowych. Sytuacja przedstawiona w przykładzie wskazuje jednoznacznie, że wystawianie przez wynajmującego faktur z dużym wyprzedzeniem nie jest korzystne. Usługodawca jest wtedy obowiązany do znacznie szybszego wykazywania obowiązku podatkowego, a w konsekwencji wcześniejszego uwzględnienia podatku należnego w deklaracji VAT. Wystawienie faktur za większą liczbę okresów rozliczeniowych, przykładowo za rok z góry, wiązałoby się z jeszcze poważniejszymi konsekwencjami finansowymi. Dlatego wcześniejsze wystawianie faktur należy każdorazowo dobrze rozważyć. Oczywiście jeżeli najemca od razu uregulowałby płatność za wszystkie okresy rozliczeniowe objęte fakturami, problem nie wystąpi. Jednak w praktyce działalności gospodarczej takie zdarzenia należą do rzadkości. 3. Zapłata należności a data powstania obowiązku podatkowego dla usług najmu Należy podkreślić, że w przypadku usług najmu na moment powstania obowiązku podatkowego może wpływać wyłącznie upływ terminu płatności za usługę, a nie faktyczne otrzymanie należności. Jak już wskazano, otrzymanie zapłaty z opóźnieniem nie przesuwa terminu rozpoznania obowiązku podatkowego. Analogiczne reguły odnoszą się również do wcześniejszego otrzymania należności. Jeżeli wynajmujący otrzyma zapłatę czynszu jeszcze przed upływem terminu płatności i nie wystawi faktury, obowiązek podatkowy w VAT nie powstanie. Przepis art. 19a ust. 8 ustawy, określający termin powstania obowiązku podatkowego w przypadku otrzymania zaliczki, nie ma zastosowania do usług najmu jako do usług wymienionych w art. 19 ust. 5 pkt 4 ustawy o VAT. Wcześniejsze otrzymanie zapłaty z tytułu świadczenia usług najmu nie wywołuje żadnych skutków podatkowych i nie wymaga dokumentowania fakturą. 30 stycznia 2018 r. wynajmujący otrzymał zapłatę, która dotyczyła czynszu najmu za luty 2018 r. Zgodnie z zawartą umową najemca powinien opłacać czynsz najmu za okresy miesięczne, z góry do 5 dnia każdego kolejnego miesiąca. Fakturę z tytułu czynszu najmu za luty 2018 r. wynajmujący wystawił 4 lutego 2018 r. W takim przypadku wynajmujący wystawił fakturę terminowo, czyli nie później niż z upływem terminu płatności. Obowiązek podatkowy powinien być więc rozpoznany 4 lutego 2018 r. Otrzymanie zapłaty jeszcze w styczniu 2018 r. nie przesuwa terminu powstania obowiązku podatkowego. Przedstawiony sposób określenia momentu powstania obowiązku podatkowego ma oczywiście zastosowanie tylko wtedy, gdy wcześniejszemu otrzymaniu należności nie towarzyszy jednoczesne wystawienie faktury. W razie wcześniejszego sporządzenia faktury obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług powinien być rozpoznany już z chwilą jej wystawienia. 30 stycznia 2018 r. wynajmujący otrzymał zapłatę, która obejmowała czynsz za luty 2018 r., a z zawartej umowy wynikało, że najemca powinien opłacać czynsz za okresy miesięczne z góry do 5 dnia każdego kolejnego miesiąca. Wynajmujący wystawił jednak fakturę z tytułu czynszu najmu za luty 2018 r. w dniu otrzymania zapłaty należności. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, czyli 30 stycznia 2018 r. 4. Najem osobom nieprowadzącym działalności a termin powstania obowiązku podatkowego Nieco inne zasady dotyczą usług najmu świadczonych na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. W takich przypadkach usługodawca nie ma bowiem obowiązku wystawienia faktury. Moment powstania obowiązku podatkowego będzie zatem co do zasady wyznaczany wyłącznie upływem terminu płatności za usługę. Przy czym brak obowiązku wystawiania faktur na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej nie oznacza, że faktury takie nie mogą być sporządzane. Wystawienie faktury jeszcze przez upływem terminu płatności, analogicznie jak ma to miejsce przy fakturach wystawianych dla przedsiębiorców, skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego. Brak obowiązku wystawiania faktur na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej nie zmienia zatem reguł rozpoznawania obowiązku podatkowego, w tym również tych dotyczących wcześniejszego wystawiania faktur za kilka okresów rozliczeniowych. Warto więc mieć na uwadze konsekwencje sporządzenia takiej faktury. 20 stycznia 2018 r. wynajmujący wystawił na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej fakturę obejmującą świadczenie usługi wynajmu garażu samochodowego. Faktura została sporządzona na wniosek najemcy i obejmowała usługę za I półrocze 2018 r. Umowa najmu garażu przewidywała, że czynsz płatny jest miesięcznie z góry do 25 dnia każdego kolejnego miesiąca. Na fakturze zawarto informację o objętych nią okresach rozliczeniowych oraz wskazano terminy płatności czynszu za poszczególne miesiące. Wystawienie faktury 20 stycznia 2018 r. skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego już w tej dacie. Obowiązek podatkowy będzie dotyczył wszystkich sześciu okresów rozliczeniowych objętych fakturą. Na termin rozpoznania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług w żaden sposób nie wpływa zamieszczenie na fakturze informacji o kolejnych przypadających terminach płatności za usługę. Ewentualne faktury wystawiane na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej najczęściej będą obejmowały usługi najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, które korzystają ze zwolnienia z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT). Wystawienie takiej faktury jeszcze przed upływem terminu płatności skutkuje wprawdzie powstaniem obowiązku podatkowego i obowiązku rozliczenia tych faktur w deklaracji, ale nie nakłada na wynajmującego obowiązku wykazania podatku należnego. Warto ponadto zauważyć, że przy świadczeniu usług zwolnionych z VAT obowiązek wystawiania faktur nie występuje również przy usługach realizowanych na rzecz innych przedsiębiorców. Wyłączenie to wynika z postanowień art. 106b ust. 2 ustawy o VAT (faktury takie wystawia się jedynie na żądanie nabywcy – art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy). Podobnie jak ma to miejsce w przypadku faktur wystawianych na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, sporządzenie faktury przed upływem terminu płatności będzie się tu wiązało z powstaniem obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług. Przy czym podatek należny oczywiście nie wystąpi. 5. Refakturowanie mediów związanych z najmem a termin powstania obowiązku podatkowego Omawiając zasady wystawiania faktur dokumentujących świadczenie usług najmu, należy również zwrócić uwagę na kwestię wystawiania faktur z tytułu dostawy mediów związanych z realizowaną usługą, takich jak przykładowo energia elektryczna, energia cieplna, gaz ziemny, wywóz nieczystości, dostarczanie wody i odprowadzenie ścieków. Teoretycznie strony mogą ustalić, że to najemca zawrze odrębne umowy bezpośrednio z podmiotami świadczącymi usługi. Będą one wtedy realizowane przez faktycznych usługodawców, którzy wystawią z tego tytułu odpowiednie faktury. W praktyce koszty dodatkowych usług towarzyszących usłudze najmu przenoszone są jednak najczęściej przez wynajmującego na najemcę w formie tzw. refakturowania. W takich przypadkach pewne wątpliwości może budzić prawo rozliczania refakturowanych usług niezależnie od samego najmu. Ze względu na znaczne rozbieżności interpretacyjne kwestia ta była przedmiotem pytania prejudycjalnego skierowanego do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, który w wyroku z 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14 orzekł, że: (…) najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości co do zasady należy uważać za kilka odrębnych i niezależnych świadczeń, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku VAT, chyba że elementy transakcji, także te wskazujące względy ekonomiczne zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, iż tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Trybunał nie określił jednoznacznie zasad rozliczania usług towarzyszących usłudze najmu, wskazując, że prawidłowe rozstrzygnięcie wymaga każdorazowo przeprowadzenia analizy łączącego strony stosunku najmu, poprzez dokonanie: (…) jego oceny przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności, w jakich ma miejsce najem i spełniane są towarzyszące mu świadczenia, a w szczególności przy uwzględnieniu treści samej umowy. W uzasadnieniu wyroku zawarto wskazówki, które powinny być brane pod uwagę przy badaniu treści zawartej umowy i okoliczności faktycznych towarzyszących tym czynnościom. Według TSUE argumentami przemawiającymi za możliwością uznania usługi najmu i związanych z tym najmem dostaw mediów za świadczenia odrębne i niezależne są w szczególności: prawo wyboru przez najemcę dostawcy mediów (niezależenie od tego, czy najemca zamierza z tego prawa korzystać); swoboda zużycia mediów w takiej ilości, w jakiej jest to najemcy potrzebne; rozliczanie mediów zużytych przez najemcę na podstawie wskazań liczników indywidualnych; zdaniem polskich organów podatkowych odrębne rozliczenie jest również możliwe, gdy (zob. pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 29 maja 2017 r., sygn. ): (…) umowa przewiduje odrębne rozliczanie mediów, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie według liczników, uwzględniających zużycie tych mediów przez najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być np. liczba korzystających z nieruchomości czy też powierzchnia nieruchomości. fakturowanie dostawy mediów według ich faktycznego zużycia, wynikającego ze wskazań liczników indywidualnych, oraz zamieszczanie ich w odrębnych pozycjach faktury; zawarcie w umowie najmu zapisu o możliwości odrębnego rozliczania czynszu najmu oraz dostawy mediów. Jeżeli wymienione warunki są spełnione, wynajmujący ma prawo odrębnego rozliczania czynszu najmu i usług dostawy mediów, które towarzyszą temu najmowi. W konsekwencji będzie upoważniony do stosowania stawek VAT właściwych dla poszczególnych usług dostawy mediów związanych z usługą najmu. Zdaniem organów podatkowych nie jest możliwe oddzielne rozliczanie usług wywozu nieczystości. Argumentem przemawiającym za takim wyłączeniem jest brak swobody wyboru dostawcy realizowanej usługi zarówno przez wynajmującego, jak i najemcę. Przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 7 lutego 2017 r. (sygn. podnoszono: Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że w przypadku umowy najmu przedmiotem świadczenia na rzecz najemców jest usługa główna, tj. najem lokalu, a koszty dodatkowe takie jak np. koszt opłaty z tytułu gospodarowania odpadami komunalnymi w tym wywóz odpadów – jeżeli strony uzgodnią, że wynajmujący będzie obciążał nimi najemcę, stanowią elementy rachunku kosztów zmierzających do ustalenia kwoty odpłatności za usługę najmu, bowiem z ekonomicznego punktu widzenia dopełniają świadczenie zasadnicze i nie należy ich sztucznie oddzielać od tego świadczenia. W cytowanej interpretacji organ podatkowy potwierdził jednocześnie, że w przypadku odsprzedaży najemcom mediów w postaci dostawy wody i odprowadzania ścieków nie ma podstaw do traktowania opłat za te media jako elementu kalkulacyjnego usługi najmu i łącznego ich opodatkowywania. W efekcie powyższego uznano prawo wynajmującego do ich opodatkowania według właściwej 8% stawki podatku od towarów i usług. Niezależnie jednak od sposobu fakturowania mediów, tj. odrębnie czy jako jednego świadczenia, termin wystawiania faktur i powstania obowiązku podatkowego jest taki sam jak dla usług najmu. Strony umowy najmu ustaliły, że najem jest płatny z góry do 15 dnia miesiąca. 5 stycznia 2018 r. wynajmujący wystawił fakturę za styczeń, w której w odrębnych pozycjach wykazał również rozliczenie za wodę, prąd, gaz. Termin płonności za fakturę wskazano 15 stycznia 2018 r. Dlatego dla wszystkich czynności wymienionych na fakturze obowiązek podatkowy powstał 5 stycznia 2018 r. Podstawa prawna: art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b), ust. 7 i 8, art. 43 ust. 1 pkt 36, art. 106b ust. 2 i ust. 3 pkt 2, art. 106i ust. 3 pkt 4, ust. 7 pkt 1 i 2 i ust. 8 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – z 2017 r. poz. 1221; z 2018 r. poz. 86 Ewa Kowalska Ekspert w zakresie VAT Ostatnio czytałem na forum dyskusję na temat właściwej stawki VAT przy refakturze mediów. Pytanie było proste- odpowiedzi niestety różne. Myślę, że warto raz, a jednoznacznie, opisać w czym jest problem i jak to razem, posłużę się materiałem, który przygotowaliśmy kilka miesięcy wcześniej (na inne potrzeby – refaktury mediów dla najmu na cele mieszkaniowe), ale za to głęboko analizujący temat. Refakura mediów na najemców to od lat kwestia problematyczna na gruncie podatku VAT. Tym bardziej jest to zagadnienie, na które musisz zwrócić uwagę w rozliczaniu tych świadczeń. Co najczęściej refakturujemy?Doświadczenie pokazuje, że właściciele nieruchomości mają różne podejście do tego jakie opłaty są przenoszone na najemców. W skrócie możemy sobie jednak wymienić płatności za:telewizję kablową,dostęp do Internetu,energię elektryczną, gaz,wodę (ciepła /zimna),koszty ogrzewania – rozliczenie licznikowe lub powierzchniowe,opłaty za śmieci,inne opłaty zawarte w czynszu (np. ochrona, utrzymanie wind, itd.).Podstawowym pytaniem na jakie musimy sobie odpowiedzieć jest czy te opłat stanowią ściśle element usług najmu (a tym samym, czy mogą być zaklasyfikowane dla celów VAT jako podlegające zwolnieniu od podatku VAT – jak najem na cele mieszkaniowe)? Czy media i najem są ze sobą ściśle związane?Opowiedz na to pytanie, na gruncie podatku VAT, nie jest taka oczywista. Kwestia ta była często przedmiotem sporów z organami podatkowymi, doczekała się licznych wyroków polskich sądów administracyjnych, a kilkukrotnie wypowiedział się o tym nawet Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. “Rzeczoną dyrektywę należy interpretować w ten sposób, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości co do zasady należy uważać za kilka odrębnych i niezależnych świadczeń, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba że elementy transakcji, także te wskazujące względy ekonomiczne zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, iż tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny.“ wyrok Agencja Mienia Wojskowego (C‑42/14)Wynikiem tych orzeczeń było określenie listy kryteriów do uznania tego czy refakurowane świadczynie należy traktować odrębnie od najmu (opodatkowanego wg właściwej stawki VAT) czy jako jego element najmu (opodatkowanego w taki sposób jak najem). Dzięki temu stworzony jest “test odrębności” ma możliwość wyboru świadczeniodawców lub sposobów korzystania z mediów,możliwość wyboru korzystania z mediów oznacza, że najemca może decydować o ich zużyciu (np. wody, energii elektrycznej, cieplnej), tj. rozliczenie wg liczników lub w oparciu o inne kryteria uwzględniające zużycie mediów (np. liczbę lokatorów) lub jej powierzchnię,w umowie najmu jest wskazane, że najemca będzie odrębnie rozliczać czynsz najmu oraz należności za tzw. media na podstawie indywidualnego zużycia, np. w oparciu o liczniki lub w oparciu o inne kryteria (liczbę lokatorów lub powierzchnię lokalu),na fakturze za najem podajesz odrębnie czynsz najmu oraz opłaty z tytułu tzw. mediów,z dostawcą mediów do lokalu rozliczenia dokonujesz Ty, a nie najemcy,to w takim wypadku media stanowią odrębne świadczenia od najmu lokalu mieszkalnego. Spełnienie (lub nie) tych przesłanek wskazuje nam czy najem oraz dodatkowe opłaty z nim związane traktować jako jedność dla celów VAT czy to ma skutki? Jeżeli czynsz oraz opłaty dodatkowe (np. media) spełnią warunek bycia jednym świadczeniem, to dla celów VAT traktujemy je jako jedną całość i stosujemy klasyfikację jak dla świadczenia głównego (tj. jak usługę najmu – zwolnioną od podatku VAT w przypadku najmu lokalu na cele mieszkalne).Jeżeli natomiast świadczenie główne (tj. najem) oraz świadczenia (dodatkowe) są odrębne względem siebie, to dla celów VAT każde z tych świadczeń musimy zaklasyfikować odrębnie i ustalić czy ma zastosowanie zwolnienie z VAT albo należy to opodatkować VAT wg to oznacza w praktyce?Jeżeli jestem “VAT’owcem” to z tytułu sprzedaży (lub odsprzedaży) świadczeń muszę określić, czy mam możliwość stosować:(i) zwolnienie od podatku VAT, albo (ii) właściwą stawkę podatku VAT. Mam zawartą umowę najmu lokalu mieszkalnego, gdzie czynsz wynosi 2 000 zł miesięcznie. Dodatkowo, zgodnie z umową, obciążam najemcę kosztami zużycia wody oraz energii elektrycznej, zgodnie ze wskazaniem liczników. W danym miesiącu wysokość opłat wyniosła:100 zł energia elektryczna,80 zł woda i z “testem odrębności”, opłaty za energię elektryczną oraz wodę i ścieki są odrębnymi świadczeniami (rozliczamy je wg liczników, a najemca ma wpływ na wysokość ich zużycia). W związku z tym, usługa najmu lokalu będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT. W konsekwencji, cała kwota którą otrzymamy (tj. 2000 zł) to nasz przychód. Refaktura mediów (nie podlega zwolnieniu od podatku VAT) będzie podlegała opodatkowaniu wg właściwej stawki VAT (tj. 23 % i 8 %).W takim wypadku, kwota którą obciążymy najemcę musi być powiększona o podatek VAT (tj. np. 100 PLN + 23 % = 123 PLN za energię elenktyczną) lub jeżeli jest to kwota brutto (tj. zawiera w sobie VAT), liczymy ile jest w tym podatku (100 zł brutto = 81,31 zł + 18,69 zł VAT). Czy wszystkie opłaty od najemców trzeba opodatkować VAT?Ta kwestia znowu nie jest jednoznacznie wynikająca z przepisów. Tak naprawdę, jeżeli chcemy przekonać się czy dana opłata jest elementem usługi najmu lokalu na cele mieszkalne (a więc podlega zwolnieniu od VAT) czy też odrębnym świadczeniem (podlega VAT) musimy każdorazowo przejść “test odrębności”.Jeżeli “test odrębności” przebiegnie pozytywnie, to w takim wypadku obciążenie najemców za media musisz traktować jako odrębne świadczenie, opodatkowane wg właściwej stawki VAT. To co najczęściej podlega VAT?Przechodząc “test odrębności” możemy dokonać klasyfikacji jak traktować różne opłaty dla celów VAT, za telewizję kablową – mamy odrębną umowę z dostawcą i refakturyjemy na najemcę, w takim wypadku odrębne świadczenie opodatkowane VAT,dostęp do Internetu – mamy odrębną umowę z dostawcą i refakturyjemy na najemcę, w takim wypadku odrębne świadczenie opodatkowane VAT,energia elektryczna – mamy odrębną umowę z dostawcą, najemca ma wpływ na wysokość zużycia i refakturyjemy na najemcę, w takim wypadku odrębne świadczenie opodatkowane VAT,gaz – rozliczenie licznikowe, najemca ma wpływ na wysokość zużycia, refakurujemy na najemcę, w takim wypadku odrębne świadczenie opodatkowane VAT,wodę (ciepła /zimna) – rozliczenie licznikowe, najemca ma wpływ na wysokość zużycia, refakurujemy na najemcę, odrębne świadczenie, opodatkowane VATkoszty ogrzewania – rozliczenie licznikowe lub powierzchniowe – rozliczenie kluczem powierzchniowym lub wg liczników, w takim wypadku odrębne świadczenie opodatkowane VATopłaty za śmieci – brak wpływu na wybór dostawcy, brak wpływu na wysokość “zużycia”, stanowi element kalkulacyjny kwoty czynszu najmu,inne opłaty zawarte w czynszu (np. ochrona, utrzymanie wind, itd.). Media w ryczałcieStosowanym na rynku rozwiązaniem jest ustalanie z najemcami zryczałtowanej opłaty za media (np. 150 zł), która ma pokrywać “w pakiecie” całość miesięcznego zużycia choć ma wpływ na wysokość zużycia mediów, to jednak nie przekłada się to w żaden sposób na wysokość “rachunku” za takim wypadku “test odrębności” najmu i mediów wskaże nam, że jest to świadczenie złożone (tj. najem lokalu mieszkalnego oraz zryczałtowana opłata stanowią jedno świadczenie). W tym przypadku ryczałt za media stanowi nic więcej jak element kalkulacyjny ceny model liczenia opłat jest popularny np. przy najmie krótkoterminowym (nabywcy nie interesuje ile płaci za media, tylko łącznie za dobę w apartamencie).Dzięki temu, nie musimy się martwić czy prawidłowo dokonujemy rozliczenia podatku VAT. W przypadku najmu lokalu na cele mieszkalne, zryczałtowana opłata za media również będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT jak element usługi najmu. Potwierdza to Trybunał“W drugiej kolejności, jeżeli nieruchomość oddawana w najem obiektywnie, na płaszczyźnie ekonomicznej, wydaje się stanowić jedną całość z towarzyszącymi temu najmowi świadczeniami, te ostatnie można uważać za jedno świadczenie wraz z najmem. Może tak być w szczególności w wypadku najmu lokali biurowych pod klucz, gotowych do użytku wraz z dostawą mediów i określonymi innymi świadczeniami, oraz krótkoterminowego najmu nieruchomości, na przykład na wakacje lub ze względów zawodowych, który jest udostępniany z tymi świadczeniami bez możliwości ich rozdzielenia.” – wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE z dnia r., sygn. C‑42/14. A na koniec dodam od siebie – zajmujesz się księgowością? To niestety lektura orzecznictwa oraz interpretacji organów podatkowych (zwłaszcza w kontekście VAT) obowiązuje Cię bezwarunkowo. Taka branża, czy tego chcesz, czy nie. Jeżeli nasz wpis był dla Ciebie pomocny, zapisz się na nasz newsletter – powiadomimy Cię o kolejnych nowościach. Warning: Invalid argument supplied for foreach() in /home/podatki/domains/ on line 1318 Pomoc ifirma Pojazdy Zmiany w przepisach 2019 Najem krótkoterminowy samochodu w 2019 r. Samochody osobowe w 2019 r. znów trafiły na celownik zmian podatkowych. Zainteresować się nimi powinni również przedsiębiorcy, którzy czasowo korzystają z obcych samochodów osobowych – np. w ramach najmu krótkoterminowego, najmu na minuty albo w ramach samochodu zastępczego. Samochód w najmie krótkoterminowym a eksploatacja 2019 r. Dotychczas zgodnie z ogólną zasadą wydatki na eksploatację samochodu osobowego niebędącego środkiem trwałym firmy podatnicy rozliczali w formie kilometrówki. Obowiązek ten występował także przy standardowym najmie krótkoterminowym albo korzystaniu z auta zastępczego. Zasadność stosowania kilometrówki budziła natomiast wątpliwości przy wynajmie na minuty – od nowego roku wątpliwości w tym zakresie powinny zostać rozwiane. Od początku 2019 r. kilometrówka dla celów podatku dochodowego nie będzie już funkcjonowała. Ustawodawca zmienił konieczność dotychczasowych wyliczeń na limit wydatków, które będzie można zaliczyć do kosztów. Od nowego roku do kosztów uzyskania przychodów trafi jedynie 75% wydatków ponoszonych na eksploatację auta niefirmowego. Największe znaczenie będzie to miało dla przedsiębiorców, którzy jeżdżą samochodami w ramach klasycznego krótkoterminowego najmu albo autami zastępczymi – a tym samym tankują samochody lub nabywają inne, podstawowe materiały niezbędne dla bezpiecznej jazdy. W przypadku najmu samochodu na minuty może zdarzyć się, że powyższa zmiana nie będzie miała dużego znaczenia – jeśli podatnik nie tankuje samochodu, a opłata za najem jest liczona na podstawie czasu wynajmu, zasadniczo nie występują tu koszty eksploatacyjne podlegające ograniczeniu. Zmiany w najmie w 2019 r. Dla podatników niezwykle ważną zmianą jest nałożenie limitu nie tylko na amortyzację, ale również na inne umowy związane z samochodami, jak leasing czy wynajem. Zgodnie z nowymi przepisami, koszty leasingu czy najmu mogą stanowić koszty podatkowe wyłącznie do limitu zł dla samochodów spalinowych i hybrydowych oraz zł dla samochodów elektrycznych. Zasadniczo przepisy podatkowe odnosić się będą w 2019 r. do najmu – zatem nie mamy tam rozróżnienia, czy chodzi o najem długoterminowy, krótkoterminowy czy na minuty. Jednak w związku z faktem, że ograniczający podatnika limit sięga stosunkowo wysokich kwot logicznym wydaje się założenie, że przedsiębiorcy nie będą przekraczać limitu w zakresie omawianego najmu na krótki czas – takie postępowanie byłoby bowiem nieefektywne z ekonomicznego punktu widzenia. Teoretycznie jednak należałoby założyć, że czynsz również za najem krótkoterminowy podlegałby wskazanemu ograniczeniu. Zmiany w samochodach to nie koniec innowacji. Sprawdź, jakie nowości podatkowe przyniesie 2019 r.! Autor: Anna Kubalka – Czy ten artykuł był pomocny? Powiązane artykuły Jesteśmy jednostką budżetową. W naszych zasobach mamy lokale mieszkalne i użytkowe. Dla najemców lokali mieszkalnych i użytkowych w lipcu zostały wystawiane faktury za lipiec (data sprzedaży lipiec, data zapłaty lipiec), ale wystawiono również faktury za sierpień (data sprzedaży lipiec, data zapłaty sierpień), najemcy dokonali wpłat w lipcu jedynie za lipiec, a do 14 sierpnia za sierpień, zgodnie z terminem na fakturze. Czy jest prawidłowe, aby wystawiać faktury wcześniej? Jeśli tak, to w jakim momencie powstaje obowiązek podatkowy? Nasza jednostka dla osób wynajmujących lokale mieszkalne (osoby fizyczne które nie prowadzą działalności), wystawia noty księgowe, które są ujmowane w rejestrze VAT oraz w deklaracji VAT w pozycji: dostawa towarów oraz świadczenie usług na terytorium kraju zwolnione od podatku. Czy to jest prawidłowe, czy jednak powinniśmy wystawiać faktury (nie wysyłając ich do najemców)? Data sprzedaży na fakturze W opisanej sytuacji obowiązek podatkowy powstanie w dniu wystawienia faktury. Faktury mogę być wystawione wcześniej. Dokumentowanie notami księgowymi czynności wynajmu jest nieprawidłowe. Nie mają Państwo obowiązku wysyłania faktur do kontrahentów. Zobacz również: Sklep przy sprzedaży przez internet może odmówić wystawienia faktury >> Zgodnie z art. 19a ust. 7 w zw. z art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - dalej obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia usług najmu powstaje z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż z chwilą upływu terminu. Dlatego też należy uznać, iż obowiązek podatkowy powstanie w dniu wystawienia faktury. Data wystawienia faktury Zgodnie z art. 106i ust. 7 fakturę można wystawić na 30 dniprzed: dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi; wyjątkiem są dostawy i świadczenie usług, o których mowa w art. 19a ust. 3, 4 i ust. 5 pkt 4 (np. najem) - jeżeli faktura zawiera informację, jakiego okresu rozliczeniowego dotyczy to można ją wystawić wcześniej niż na wskazane 30 dni; otrzymaniem, przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi, całości lub części zapłaty. Zatem, jeżeli podatnik zna przyszły termin realizacji transakcji sprzedaży, który nie przekracza ustawowych 30 dni, może zafakturować transakcję wcześniej. Jeżeli wynajmują Państwo lokal na cele mieszkalne, wówczas taka czynność jest zwolniona przedmiotowo z VAT. Skutkiem zwolnienia przedmiotowego jest to, iż dana czynność nie podlega opodatkowaniu, mimo że generalnie mieści się w zakresie przedmiotowym opodatkowania. Nie oznacza to wcale, że dana czynność nie jest w ogóle objęta zakresem ustawy, czy też żadne przepisy nie mają do niej zastosowania. Do takiej czynności ma zastosowanie chociażby przepis przewidujący zwolnienie, z którego ona korzysta, a co najważniejsze - do takich czynności mają zastosowanie przepisy o dokumentowaniu i ewidencjonowaniu tych czynności. Podlegają one zatem obowiązkowi dokumentowania ich fakturami VAT przez zarejestrowanych podatników VAT czynnych. W analizowanej sytuacji będzie miał zastosowanie natomiast wyjątek dotyczący obowiązku wystawienia faktury. Podatnik VAT, a więc Państwa firma wynajmująca lokal nie ma obowiązku wystawiania faktury VAT z tego tytułu, pod warunkiem jednak, że kontrahent najmuje lokal jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej oraz nie zażąda wystawienia takiej faktury. W przypadku wystosowania takiego żądania firma, która świadczy mu usługę najmu, jest zobowiązana do wystawienia faktury VAT. Należy również dodać, iż w przypadku gdy Państwa firma jest podatnikiem VAT niewykonującym jedynie czynności przedmiotowo zwolnionych lub korzystającym ze zwolnienia podmiotowego, jest zobowiązana do prowadzenia ewidencji wyodrębniającej obrót zwolniony od obrotu opodatkowanego. Prowadzona ewidencja ma również za zadanie służyć do prawidłowego wypełnienia deklaracji podatkowej. Musi zawierać wyodrębniony obrót krajowy zwolniony z podatku. Firma zatem, wystawiając faktury VAT dotyczące obrotu zwolnionego z podatku, ułatwia sobie prowadzenie powyższej ewidencji. Nota księgowa wystawiana jest natomiast dla dokumentowania operacji związanej z rozrachunkami, jeżeli przepisy nie wymagają udokumentowania tej operacji fakturą VAT, lub fakturą korygującą. Dlatego też nie może dokumentować czynności wynajmu notami. W związku z tym nie muszą Państwo wystawiać faktur lokatorom z tytułu umowy najmu lokalu mieszkalnego. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.

jak wystawić fakturę za najem krótkoterminowy